[우리집] 건축물의 분양에 관한 법률

건축물의 분양에 관한 법률 ( 약칭: 건축물분양법 )

[시행 2021. 1. 1.] [법률 제17007호, 2020. 2. 18., 타법개정]

 

국토교통부(부동산개발산업과) 044-201-3454, 3445

 

제1조(목적) 이 법은 건축물의 분양 절차 및 방법에 관한 사항을 정함으로써 건축물 분양과정의 투명성과 거래의 안전성을 확보하여 분양받는 자를 보호하고 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

 

[전문개정 2011. 3. 9.]

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2012. 6. 1.>

1. “건축물”이란 「건축법」 제2조제1항제2제2조 제1항 제2호의 건축물을 말한다.

2. “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 「건축법」 제2조제2제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서3조제1항제1 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.

3. “분양사업자”란 「건축법」 제2조제1항제12호의 건축주로서 건축물을 분양하는 자를 말한다.

4. “분양받은 자”란 제6조 제3항부터6조제3 제5항까지의 규정에 따라 분양사업자와 건축물의 분양계약을 체결한 자를 말한다.

 

[전문개정 2011. 3. 9.]

제3조(적용 범위) ① 이 법은 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 “사용승인”이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.

1. 분양하는 부분의 바닥면적(「건축법」 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 33천 제곱미터 이상인 건축물

2. 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다. <개정 2012. 6. 1.>

1. 「주택법」에 따른 주택 및 복리시설

2. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 지식산업센터

3. 「관광진흥법」에 따른 관광숙박시설

4. 「노인복지법」에 따른 노인복지시설

5. 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관이 매입하는 업무용 건축물

6. 「지방공기업법」에 따른 지방공기업이 매입하는 업무용 건축물

③ 제2조제2호 단서 및 제2항에도 불구하고 제2조 제2호2조제2 단서에 따라 분양에 해당하지 아니하는 방법으로 매입한 건축물과 제2항 제5호2항제5 및 제6호에 해당하는 건축물의 전매 또는 전매 알선에 대하여는 제6조의 3 제3항6조의3제3 및 제10조 제2항 제5호를10조제2항제5 적용한다. <신설 2012. 6. 1.>

 

[전문개정 2011. 3. 9.]

제4조(분양 시기 등) ① 분양사업자는 다음 각 호의 구분에 따라 건축물을 분양하여야 한다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받는 경우: 「건축법」 제21조에 따른 착공신고 후

2. 해당 건축물의 사용승인에 대하여 다른 건설업자 둘 이상의 연대보증을 받아 공증받은 경우: 골조공사의 3분의 2 이상이 완료된 후

② 제1항제1제1항 제1호의 적용과 관련하여 신탁회사가 분양사업자로 되는 신탁계약이 체결된 경우에는 착공신고 후 분양을 위한 별도의 신탁계약이 필요하지 아니하다.

③ 제1항제1호에서 “분양보증”이란 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 건축물의 분양(사용승인을 포함한다)의 이행이나 납부한 분양대금의 환급(분양받은 자가 원하는 경우로 한정한다)을 책임지는 보증을 말한다.

④ 제1항제1호에 따른 신탁계약ㆍ대리사무계약의 방법과 기준, 분양보증을 할 수 있는 금융기관 등의 종류 및 범위는 대통령령으로 정한다.

⑤ 제1항제2호에서 “다른 건설업자”란 「건설산업기본법」 제2조제7호에 따른 건설사업자로서 대통령령으로 정하는 건설업자를 말한다. <개정 2011. 5. 24., 2019. 4. 30.>

⑥ 분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 건축할 대지(垈地)의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 건축할 대지의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 있거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

⑦ 분양사업자는 제6항에 따라 소유권을 확보한 대지에 저당권, 가등기담보권, 전세권, 지상권 및 등기되어 있는 부동산임차권이 설정되어 있는 경우에는 이를 말소하여야 한다. 다만, 분양사업자가 국가 또는 지방자치단체인 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

[전문개정 2011. 3. 9.]

제5조(분양신고) ① 분양사업자는 건축물을 분양하려는 경우에는 「건축법」 제11조에 따른 허가권자(이하 “허가권자”라 한다)에게 신고하여야 한다.

② 분양사업자는 제1항에 따라 분양신고를 할 때에는 신탁계약서, 대리사무계약서, 대지의 등기사항증명서 등 대통령령으로 정하는 서류를 갖추어 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 허가권자가 「전자정부법」 제36조제1제36조 제1항에 따라 행정정보의 공동이용을 통하여 확인한 서류의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2011. 4. 12.>

③ 허가권자는 분양신고의 내용을 검토하여 이 법에 적합한 경우에는 분양신고를 수리(受理)하고 그 사실을 분양사업자에게 통보하여야 한다.

[전문개정 2011. 3. 9.]

제6조(분양방법 등) ① 분양사업자는 제5조 제3항에5조제3 따른 분양신고의 수리 사실을 통보받은 후에 분양 광고에 따라 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물에 대해서는 인터넷을 활용하여 분양받을 자를 공개모집하여야 한다. <개정 2017. 10. 24.>

② 제1항에 따른 분양 광고에는 건축물의 위치ㆍ용도ㆍ규모 및 내진설계 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다. <개정 2017. 4. 18.>

③ 분양사업자는 제1항에 따른 분양 광고에 따라 분양신청을 한 자 중에서 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하여야 한다.

④ 분양사업자는 제3항에 따라 분양받을 자로 선정된 자와 분양계약을 체결하여야 하며, 분양계약서에는 분양 건축물의 표시(공용 부분의( 위치ㆍ규모를 포함한다), 신탁계약ㆍ대리사무계약 또는 분양보증계약의 종류, 신탁업자 또는 분양보증기관의 명칭 등 분양계약의 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다. <개정 2019. 8. 20.>

⑤ 제3항에 따라 분양받을 자를 선정하고 남은 부분이 있거나 제4항에 따라 분양계약을 체결하고 남은 부분이 있는 경우에는 그 남은 부분에 대하여 분양받을 자를 선정할 때에는 대통령령으로 정하는 방법으로 한다. 이 경우 분양받을 자로 선정된 자와의 분양계약 체결에 관하여는 제4항을 적용한다.

⑥ 제1항에 따른 공개모집의 절차, 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2017. 10. 24.>

 

[전문개정 2011. 3. 9.]

제6조의 2(거주자) ① 분양사업자는 「주택법」 제63조제1항에 따라 지정된 투기과열지구 또는 같은 법 제63조의 2 제1항 제1호에63조의2제1항제1 따라 지정된 조정대상지역에서 건축물을 분양하려는 경우에는 분양분의 100분의 20의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 분양 신고일 현재 그 건축물 건설지역의 거주자(주된 사무소의 소재지가 있는 법인을 포함한다. 이하 같다)로서 분양을 신청한 자 중에서 분양받을 자를 우선 선정하여야 한다. 이 경우 분양사업자는 분양 광고에 이를 밝혀야 한다. <개정 2016. 1. 19., 2017. 10. 24.>

② 제1항은 제6조 제1항에6조제1 따라 최초 공개모집이 이루어진 경우에만 적용한다.

 

[전문개정 2011. 3. 9.]

제6조의 3(분양) ① 「주택법」 제63조제1제63조 제1항에 따라 지정된 투기과열지구 또는 같은 법 제63조의 2 제1항 제1호에63조의2제1항제1 따라 지정된 조정대상지역에서 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 분양받은 자 또는 소유자는 분양계약을 체결한 날부터 사용승인 후 1년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에는 분양받은 자의 지위 또는 건축물을 전매(매매, 증여, 그 밖에 권리가 변동되는 모든 행위를 포함하되 상속은 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한 기간은 행정구역, 「주택법」 제63조제1제63조 제1항에 따라 지정되는 투기과열지구 또는 같은 법 제63조의 2 제1항 제1호에63조의2제1항제1 따라 지정되는 조정대상지역 등을 고려하여 대통령령으로 다르게 정할 수 있다. <개정 2016. 1. 19., 2017. 10. 24.>

② 제1항에 해당하지 아니하는 건축물로서 분양사업자와 분양받은 자가 제6조 제4항에6조제4 따른 분양계약 체결을 한 건축물의 경우에는 사용승인 전에 2명 이상에게 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.

③ 제2조제2제2조 제2호 단서에 따라 분양에 해당하지 아니하는 방법으로 매입한 건축물과 제3조 제2항 제5호3조제2항제5 및 제6호에 해당하는 건축물의 경우에는 사용승인 전에 2인 이상에게 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. <신설 2012. 6. 1.>

 

[전문개정 2011. 3. 9.]

제6조의 4(분양) 허가권자 또는 분양사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 분양받은 자와의 계약을 취소할 수 있다.

1. 제6조의2제1제6조의 2 제1항에 따른 분양을 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 받은 경우

2. 제6조의3제1제6조의 3 제1항 또는 제2항을 위반하여 전매한 경우

 

[전문개정 2011. 3. 9.]

제7조(설계의 변경) ① 분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적 또는 층수의 증감(增減) 등 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 분양받은 자 전원의 동의를 받아야 한다.

② 분양사업자는 제1항에 따른 설계변경에 해당하지 아니하는 설계변경으로서 국토교통부령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 미리 그 내용을 분양받은 자 전원에게 알려야 한다. <개정 2013. 3. 23.>

③ 제1항과 제2항에 따른 동의 및 통보의 시기, 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013. 3. 23.>

 

[전문개정 2011. 3. 9.]

제8조(분양대금의 납입) ① 분양사업자가 분양받은 자로부터 받는 분양대금은 계약금ㆍ중도금 및 잔금으로 구분한다.

② 제1항에 따른 계약금ㆍ중도금 및 잔금의 비율과 이를 받을 수 있는 시기는 대통령령으로 정한다.

 

[전문개정 2011. 3. 9.]

제9조(시정명령) ① 허가권자는 분양사업자의 분양 광고의 내용이 제5조 제3항에5조제3 따라 수리된 분양신고의 내용과 다르거나 제6조 제2항에6조제2 따른 사항을 포함하지 아니하였다고 인정되는 경우에는 즉시 분양사업자에게 시정을 명하고, 그 사실을 해당 허가권자가 운영하는 정보통신망에 공표하여야 한다.

② 분양사업자는 제1항에 따른 시정명령을 받은 경우에는 시정명령을 받은 날부터 10일 이내에 시정명령을 받은 내용과 정정할 사항을 대통령령으로 정하는 방법으로 공표하여야 한다.

③ 분양사업자는 제2항에 따른 시정명령을 이행하기 전에 제6조에 따라 분양받을 자를 선정하였거나 분양계약을 체결하였을 때에는 분양받을 자로 선정된 자 또는 분양받은 자에게 제2항에 따른 공표 내용을 알려야 한다.

 

[전문개정 2011. 3. 9.]

제9조의 2(보고) ① 국토교통부장관, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 허가권자에게 분양사업자의 분양신고 등과 관련하여 필요한 자료 제출이나 보고를 요구할 수 있다. <개정 2013. 3. 23., 2020. 2. 18.>

② 허가권자는 제1항에 따른 자료 제출이나 보고를 요구받은 경우에는 특별한 사유가 없으면 그 요구에 따라야 한다.

③ 국토교통부장관(특별시장, 광역시장, 특별자치시장 또는 특별자치도지사의 명령이나 처분에 한정한다), 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 허가권자가 한 명령이나 처분이 이 법에 위반된다고 인정하는 경우에는 그 명령 또는 처분의 취소ㆍ변경이나 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다. <개정 2013. 3. 23., 2020. 2. 18.>

④ 제3항에 따른 필요한 조치명령을 받은 허가권자는 그 시정 결과 등을 국토교통부장관, 특별시장, 광역시장 또는 도지사에게 지체 없이 보고하여야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2020. 2. 18.>

 

[전문개정 2011. 3. 9.]

제9조의 3(조사) ① 국토교통부장관 또는 허가권자는 분양사업자에게 이 법의 시행에 필요한 자료의 제출과 보고를 요구할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 해당 사무소에 출입하여 장부ㆍ대장, 그 밖의 서류를 조사 또는 검사하게 할 수 있다.

② 제1항에 따라 출입ㆍ검사 등을 하는 공무원은 그 권한을 표시하는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다.

 

[본조신설 2017. 10. 24.]

제10조(벌칙) ① 제5조제1제5조 제1항에 따른 분양신고를 하지 아니하거나, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 분양신고를 하고 건축물을 분양한 자는 3년 이하의 징역 또는 33억 원 이하의 벌금에 처한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 11억 원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2012. 6. 1., 2017. 10. 24.>

1. 제6조제1제6조 제1항을 위반하여 분양신고의 수리 사실을 통보받지 아니하고 분양 광고를 하거나 공개모집이 아닌 방법으로 분양받을 자를 모집하거나 인터넷을 활용하여 모집하여야 하는 용도 및 규모의 건축물임에도 불구하고 인터넷을 활용하지 아니하고 분양받을 자를 공개모집한 자

2. 제6조제3제6조 제3항을 위반하여 공개추첨의 방법에 따르지 아니하고 분양받을 자를 선정한 자

3. 제6조제4제6조 제4항 또는 제5항 후단을 위반하여 분양계약을 체결한 자

4. 제6조의2제1제6조의 2 제1항을 위반하여 분양하거나 분양 광고를 한 분양사업자

5. 제6조의3제1제6조의 3 제1항부터 제3항까지의 규정을 위반하여 전매한 자 및 이의 전매를 알선한 자

6. 제7조제1제7조 제1항 또는 제2항을 위반하여 분양받은 자 전원에게 동의를 받지 아니하거나 알리지 아니하고 설계변경을 한 자

③ 삭제 <2017. 10. 24.>

 

[전문개정 2011. 3. 9.]

제11조(양벌규정) 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제10조 제1항10조제1 또는 제2항의 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과(科)한다. 다만, 법인 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

[전문개정 2009. 4. 1.]

제12조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 11억 원 이하의 과태료를 부과한다.

1. 제8조를 위반하여 분양대금을 받은 자

2. 제9조제2제9조 제2항 또는 제3항을 위반하여 공표하지 아니하거나 공표 내용을 알리지 아니한 분양사업자

② 제9조의3제1제9조의 3 제1항에 따른 자료의 제출ㆍ보고를 하지 아니하거나 거짓으로 제출ㆍ보고하거나 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피한 자에게는 500500만 원 이하의 과태료를 부과한다. <신설 2017. 10. 24.>

③ 제1항 및 제2항에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관 또는 허가권자가 부과ㆍ징수한다. <개정 2017. 10. 24.>

 

[전문개정 2011. 3. 9.]

 

부칙 <제17007호, 2020. 2. 18.> (중앙행정권한 및 사무 등의 지방 일괄 이양을 위한 물가안정에 관한 법률 등 46개 법률 일부개정을 위한 법률)

제1조(시행일) 이 법은 2021년 1월 1일부터 시행한다. <단서 생략>

제2조(사무이양을 위한 사전조치) ① 관계 중앙행정기관의 장은 이 법에 따른 중앙행정권한 및 사무의 지방 일괄 이양에 필요한 인력 및 재정 소요 사항을 지원하기 위하여 필요한 조치를 마련하여 이 법에 따른 시행일 3개월 전까지 국회 소관 상임위원회에 보고하여야 한다.

② 「지방자치분권 및 지방행정체제개편에 관한 특별법」 제44조에 따른 자치분권위원회는 제1항에 따른 인력 및 재정 소요 사항을 사전에 전문적으로 조사ㆍ평가할 수 있다.

제3조(행정처분 등에 관한 일반적 경과조치) 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 행정기관이 행한 처분 또는 그 밖의 행위는 이 법의 규정에 따라 행정기관이 행한 처분 또는 그 밖의 행위로 보고, 종전의 규정에 따라 행정기관에 대하여 행한 신청ㆍ신고, 그 밖의 행위는 이 법의 규정에 따라 행정기관에 대하여 행한 신청ㆍ신고, 그 밖의 행위로 본다.

제4조 생략